Exceso de cabida
Cuando la finca mide más de lo que dicen los papeles
Es muy habitual: una parcela inscrita con 800 metros que en realidad tiene 950. Mientras no se corrija, la venta, la hipoteca o la herencia pueden bloquearse. Le decimos qué vía usar según la diferencia.
Por qué ocurre
Muchas fincas se inscribieron hace décadas con mediciones aproximadas, a ojo o con la superficie que figuraba en un documento antiguo. Con las mediciones actuales del Catastro, la diferencia aparece. El exceso de cabida es corregir en el Registro esa superficie, siempre que se trate de la misma finca con sus mismos linderos y no de terreno ajeno que se quiera añadir.
Tres vías según la diferencia
Cómo se corrige
- Hasta el 5 %
- Basta con un informe de un técnico que acredite la superficie real (artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria).
- Hasta el 10 %
- Se puede corregir con la certificación catastral descriptiva y gráfica, si coincide con la finca.
- Más del 10 %
- Expediente notarial con notificación a colindantes, o incorporación de la representación gráfica catastral o alternativa al Registro (artículos 199 y 201).
En la práctica, lo más frecuente es aprovechar una escritura que hay que firmar de todos modos, como una herencia o una compraventa, para incorporar la geometría catastral de la finca y rectificar la superficie a la vez.
Qué revisamos
- Que la descripción del Registro, la del Catastro y la realidad física se refieren a la misma finca.
- Si los linderos coinciden o hay que corregir también el Catastro.
- Si alguna construcción dentro de la parcela está declarada o es una obra antigua que conviene inscribir.
- Si los colindantes pueden oponerse y cómo prevenirlo.
Si el Catastro no refleja bien la parcela, coordinamos con un técnico una representación gráfica alternativa que el Registro pueda admitir.
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Preguntas frecuentes
Lo que más nos preguntan
¿Puedo vender si la superficie no coincide?
Se puede, pero el comprador y su banco lo detectarán y es habitual que pidan corregirlo antes. Rectificarlo en la propia escritura de venta suele ser la opción más cómoda.
¿Y si la finca mide menos?
También se rectifica. Los defectos de cabida suelen ser más sencillos de inscribir porque no perjudican a los vecinos.
¿Hace falta ir a juicio?
Casi nunca. La gran mayoría de excesos de cabida se resuelven ante notario y Registro. El juicio solo es necesario si un colindante se opone y no hay acuerdo.
Dónde trabajamos
Rectificación de superficies en la sierra de Madrid
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